Estimation maison avenue Walwein Montreuil jardin
Prix moyen au m² : 6 090 €. Vous cherchez à vendre, acheter ou investir dans une maison avec jardin sur l’avenue Walwein à Montreuil ? Vous êtes au bon endroit. Dans un marché aussi tendu que celui de Montreuil, chaque détail compte, surtout quand il s’agit d’un bien rare comme une maison avec jardin. Et si vous pensez que ce n’est qu’une question de surface, détrompez-vous : un jardin peut faire grimper la valeur de votre bien de 10 à 20 %.
Pourquoi l’avenue Walwein attire les regards ?
Située à deux pas de Paris, l’avenue Walwein bénéficie d’un emplacement stratégique. Proximité des transports, ambiance résidentielle, et surtout, rareté des maisons avec jardin en font un secteur très recherché. En 2025, le prix moyen y atteint 6 090 €/m², avec une fourchette allant de 4 410 € à 7 170 €/m².
À titre de comparaison, l’avenue Victor Beausse affiche un prix moyen de 5 720 €/m², tandis que l’avenue Faidherbe grimpe à 6 420 €/m². Autant dire que Walwein reste compétitive tout en offrant un bon potentiel de valorisation.
Tableau comparatif des prix au m²
| Rue/Avenue | Prix m² moyen | Fourchette 2025 | Ex. maison jardin |
|---|---|---|---|
| Avenue Walwein | 6 090 € | 4 410 – 7 170 € | 85 m² : 391 300 € |
| Avenue Faidherbe | 6 420 € | – | – |
| Victor Beausse | 5 720 € | 4 410 – 7 170 € | 77 m² : 412 000 € |
Quels facteurs influencent le prix d’une maison avec jardin ?
À Montreuil, un jardin est un véritable atout. Dans une ville où l’espace est compté, disposer d’un extérieur privé est un luxe. Ce n’est pas seulement une question de confort, c’est aussi un levier de valorisation. En moyenne, un jardin peut ajouter +10 à +20 % à la valeur d’un bien.
Mais attention, tous les jardins ne se valent pas. Orientation, superficie, absence de vis-à-vis, accessibilité depuis le séjour… autant de critères qui peuvent faire pencher la balance. Une maison de 85 m² avec jardin sur avenue Walwein peut ainsi se vendre autour de 391 300 €, tandis qu’un bien similaire sans jardin plafonnera à 340 000 €.
Exemples concrets de transactions
Voici quelques ventes récentes sur l’avenue Walwein :
- Maison 77 m² avec jardin : 412 000 €
- Maison 85 m² avec jardin : 391 300 €
- Maison 31 m² sans jardin : 196 000 €
Ces chiffres sont issus des données DVF (Demande de Valeurs Foncières), une source fiable pour estimer la valeur réelle d’un bien.
Évolution du marché immobilier à Montreuil
Entre 2024 et 2026, le marché immobilier à Montreuil tend vers une stabilisation après plusieurs années de hausse. Les prix se maintiennent à un niveau élevé, notamment dans les quartiers proches de Paris. L’avenue Walwein, avec ses maisons rares et ses jardins prisés, reste une valeur sûre.
Pour en savoir plus sur les perspectives à moyen terme, consultez notre article dédié à l’immobilier à Montreuil en 2026.
Comparaison avec d’autres secteurs
Si vous hésitez entre plusieurs quartiers, sachez que l’avenue Faidherbe affiche un prix moyen supérieur de 5 % à celui de Walwein. En revanche, Victor Beausse reste plus abordable, tout en offrant un bon potentiel de valorisation.
Impact de l’inflation et des taux
Malgré une inflation persistante, les prix à Montreuil ne fléchissent pas. La demande reste forte, notamment pour les maisons avec jardin. Les taux d’intérêt, bien que plus élevés qu’en 2021, n’ont pas freiné les acheteurs motivés par la rareté des biens.
Comment obtenir une estimation fiable ?
Vous pouvez utiliser des outils en ligne comme Efficity pour obtenir une première estimation. Mais rien ne vaut l’avis d’un professionnel local, qui saura prendre en compte les spécificités de votre bien.
Pour une estimation personnalisée, contactez nos experts ou utilisez notre simulateur d’estimation gratuit.
Conseils pour vendre au bon prix
- Valorisez votre jardin : tonte, mobilier, éclairage
- Faites réaliser un DPE récent
- Préparez un dossier complet avec plans, factures, diagnostics
Et si vous achetiez plutôt ?
Si vous êtes acheteur, sachez que les maisons avec jardin partent vite. Soyez réactif, préparez votre financement, et ciblez les biens entre 4 410 € et 7 170 €/m² pour rester dans les prix du marché.
Ressources utiles
Pour aller plus loin :
- Plan des prix immobiliers en France
- Cap Emploi 92 : pour les projets de mobilité professionnelle
- Immobilier à Montreuil en 2026
Voir l’évolution complète du marché à Montreuil
Estimation d’une maison avec jardin sur l’avenue Walwein à Montreuil : guide complet 2025
En 2025, l’estimation d’une maison avec jardin sur l’avenue Walwein à Montreuil est devenue un sujet central pour les acheteurs et vendeurs franciliens. Pourquoi ? Parce que ce type de bien est devenu une denrée rare dans un marché immobilier toujours plus tendu. Située à deux pas du métro Mairie de Montreuil et du bois de Vincennes, cette avenue résidentielle coche toutes les cases : calme, verdure, accessibilité. Mais attention, une estimation mal faite peut coûter cher. Cet article vous livre toutes les clés pour évaluer correctement la valeur de votre bien, en s’appuyant sur les dernières données 2025 issues de MeilleursAgents, Seloger, Reddit, Quora, FNAIM et Notaires de France.
Pourquoi l’estimation d’une maison avec jardin sur l’avenue Walwein est importante en 2025
Montreuil a vu ses prix grimper de +8,2 % en un an selon le rapport FNAIM du quatrième trimestre 2025. Cette hausse est largement portée par la demande croissante pour les maisons avec jardin, un effet post-Covid qui ne faiblit pas. L’avenue Walwein, avec ses maisons typiques des années 30 et ses jardins de 200 à 500 m², bénéficie d’un premium jardin estimé entre +15 % et +25 % par rapport aux appartements sans extérieur.
Ne pas faire estimer correctement son bien, c’est risquer une surévaluation (et donc une vente qui traîne, voire échoue) ou une sous-évaluation (et perdre potentiellement des dizaines de milliers d’euros). Avec des taux d’intérêt stabilisés autour de 3,5 % à 4 %, c’est le moment idéal pour vendre ou acheter avant la hausse prévue de +5 % en 2026, liée aux projets de rénovation urbaine dans le secteur.
Avantages et inconvénients d’une maison avec jardin sur l’avenue Walwein
Posséder une maison avec jardin sur cette avenue, c’est un peu comme avoir un petit coin de campagne à deux stations de Paris. Mais tout n’est pas parfait non plus.
Avantages :
- Valeur refuge : les jardins boostent la plus-value de +20 % en moyenne.
- Qualité de vie : écoles à moins de 10 minutes, RER A et E à 1,5 km.
- Potentiel locatif : rendement brut estimé à 4-5 %.
Inconvénients :
- Entretien coûteux : comptez entre 1 500 et 3 000 € par an pour l’entretien du jardin.
- Réglementations strictes : le PLU limite les extensions à 9 mètres de hauteur.
- Bruit : la proximité du périphérique peut générer des nuisances sonores modérées.
Impact sur le prix en 2025
| Critère | Avantage | Inconvénient | Impact Prix 2025 |
|---|---|---|---|
| Jardin | Espace privatif rare | Entretien élevé | +15-25% |
| Localisation | Transports/écoles | Bruit Périph | Prix/m² : 7 200 € |
| Surface typique (100-150 m²) | Confort familial | Taxes foncières +20% | Valeur : 750k-1,1M € |
Combien coûte l’estimation d’une maison avec jardin sur l’avenue Walwein ?
En 2025, le prix au m² pour une maison avec jardin sur l’avenue Walwein oscille entre 7 000 et 8 500 €, soit une hausse de +9 % par rapport à 2024. Une maison de 120 m² avec 300 m² de jardin se négocie entre 850 000 et 1 050 000 €, avec une moyenne autour de 920 000 €.
Plusieurs facteurs peuvent faire varier ce prix : une maison rénovée peut gagner +15 %, une orientation plein sud +10 %, et un garage ajoute environ +5 %.
Coût de l’estimation elle-même
Il existe plusieurs options pour faire estimer son bien :
- Outils en ligne : gratuits mais avec une précision de ±10 %.
- Agent immobilier local : entre 300 et 800 €, précision ±5 %.
- Expert certifié ou notaire : entre 1 000 et 2 500 €, précision ±2 %.
Comparatif des coûts en 2025
| Type d’Estimation | Coût | Précision | Délai |
|---|---|---|---|
| Outil en ligne | 0 € | ±10% | Instantané |
| Agent local | 400 € | ±5% | 1-3 jours |
| Expert certifié | 1 800 € | ±2% | 1 semaine |
Différence entre estimation maison avenue Walwein et alternatives
Comparer, c’est comprendre. Voici comment se positionne une maison avec jardin sur l’avenue Walwein par rapport à d’autres options à Montreuil ou aux alentours.
Vs. appartement à Montreuil
Les maisons avec jardin coûtent en moyenne +30 à +40 % de plus qu’un appartement sans extérieur. Mais elles offrent aussi une plus-value annuelle supérieure (+15 % contre +8 % pour les appartements).
Vs. maison sans jardin
Une maison sans jardin dans une rue adjacente peut perdre jusqu’à -18 % de valeur. Le jardin reste un critère déterminant pour les familles et les télétravailleurs.
Vs. quartiers voisins
À Vincennes, les prix sont 15 % plus élevés, mais le potentiel d’appréciation est moindre (+5 % contre +10 % à Montreuil selon FNAIM).
Erreurs à éviter avec l’estimation d’une maison avenue Walwein
Les erreurs d’estimation sont fréquentes, mais évitables. Voici les pièges les plus courants.
Sous-estimer le jardin
20 % des vendeurs oublient d’intégrer le « bonus vert » dans leur estimation, selon les forums Boursorama Immobilier. Résultat : une perte de 10 à 15 % à la revente.
Ignorer les diagnostics
Les pavillons des années 30 sont souvent concernés par l’amiante ou le plomb. Une mauvaise surprise peut coûter entre 10 000 et 30 000 €.
Prix émotionnel et outils gratuits
Les vendeurs ont tendance à surestimer leur bien de 12 % en moyenne. Les outils gratuits sont utiles, mais doivent être complétés par une visite locale et un diagnostic professionnel.
Est-ce que l’estimation vaut le coup ? Problèmes courants, solutions, études de cas
Dans 85 % des cas, une estimation professionnelle permet de vendre plus vite et plus cher (source : enquête PAP 2025).
Problèmes fréquents et solutions concrètes
| Problème | Fréquence | Solution |
|---|---|---|
| Surévaluation | 35 % | Comparer 5 ventes récentes via DVF.gouv.fr |
| Diagnostics cachés | 25 % | Prévoir 5 000 € pour un expert indépendant |
| Négociation bloquée | 20 % | Utiliser des ventes comparables (ex. #12 rue Walwein : 890k €) |
Études de cas réelles
- Cas 1 : Maison de 110 m² + 250 m² jardin estimée 820k € en ligne, vendue 960k € après expertise. Gain : 140k €.
- Cas 2 : Diagnostic amiante oublié → -50k € à la négociation. Solution : inspection pré-offre.
- Cas 3 : Achat 2024 à 750k €, revente 2025 à 920k € (+22 %).
Chiffres clés 2025
- Ventes sur l’avenue Walwein : 8 maisons, prix moyen 940k € (+11 % vs. 2024).
- Temps moyen de vente : 68 jours (contre 92 à Paris intra-muros).
- Premium jardin : +22 % (Notaires de France, H1 2025).
Avis d’experts
Pierre-Yves Guérin, expert FNAIM Montreuil (Le Figaro Immobilier, déc. 2025) : « L’avenue Walwein est un sweet spot : jardins rares à -20 % vs. Paris. Estimez avec des données locales, pas nationales. »
Julie Blanc, notaire à Montreuil (Notaires.fr, janv. 2026) : « Erreur #1 : ignorer le PLU. Les jardins boostent la valeur de 18 à 25 %, mais attention à la constructibilité. »
Consensus forums Reddit/Quora 2025 : « Valeur sûre si le prix est inférieur à 1M €. Évitez si votre budget est trop serré. »
FAQ courantes
- Combien pour 100 m² + jardin ? Entre 750k et 900k €.
- Impact d’une rénovation ? +12 à +18 % si cuisine et salle de bain refaites.
- Les prix vont-ils baisser en 2026 ? Peu probable. Prévision FNAIM : +4 %.
Consultez DVF.gouv.fr pour les ventes récentes ou contactez un agent local pour une estimation personnalisée.
Contexte local à Montreuil
Prix/loyers & tendances (février 2026)
Le prix médian immobilier à Montreuil est de 5 068 €/m² en février 2026, enregistrant une baisse de 5 % sur un an et de 14 % sur cinq ans. Pour les appartements, le prix moyen s’établit à 6 107 €/m², avec une légère baisse de 0,1 % sur l’année écoulée. Les maisons, quant à elles, se négocient à 6 156 €/m², illustrant l’attrait pour les biens avec jardin dans la région. (Sources : Le Figaro Immobilier, Capital).
Mobilité & projets urbains
Montreuil continue de se développer avec divers projets urbains tels que les 36 logements sociaux prévus rue des Messiers, dont la livraison est attendue en 2027 après la dépollution du site. De plus, le programme Quartier Nature à ZAC Boissière-Acacia devrait proposer 20 logements entre le T3 et le T5, au sein d’un cadre écologique ambitieux. (Sources : Est Ensemble Habitat, Nexity).