Estimation immeuble de rapport Montreuil
Vous cherchez à investir à Montreuil, vendre un immeuble locatif ou simplement comprendre la valeur de votre bien ? Vous n’êtes pas seul. De plus en plus d’investisseurs se tournent vers cette ville dynamique de Seine-Saint-Denis, à deux pas de Paris, pour profiter d’un marché encore accessible, mais en pleine mutation. L’estimation d’un immeuble de rapport à Montreuil en 2026 ne se résume pas à une simple moyenne au mètre carré. Elle implique une lecture fine des tendances, des loyers, de la gentrification et de la pénurie locative qui frappe l’Île-de-France.
Pourquoi Montreuil attire autant les investisseurs ?
Montreuil, c’est un peu le petit frère rebelle de Paris. Moins cher, plus créatif, mais tout aussi bien connecté. Avec la flambée des prix dans la capitale, les regards se tournent vers cette commune limitrophe où l’on peut encore espérer un rendement locatif intéressant. En 2025, les prix des appartements anciens en Île-de-France ont augmenté de +2.5%, et la tendance se poursuit en 2026. Montreuil n’échappe pas à cette dynamique, bien au contraire.
La pénurie locative y est quatre fois plus forte qu’ailleurs, ce qui pousse les loyers à la hausse. Les investisseurs y voient une opportunité en or, surtout dans des quartiers comme le Bas-Montreuil, où les prix restent compétitifs par rapport à Paris intra-muros.
Une gentrification en marche
La transformation sociale de Montreuil est palpable. Les anciennes friches industrielles laissent place à des lofts, des galeries d’art et des cafés branchés. Cette gentrification, bien que controversée, a un impact direct sur la valeur des immeubles de rapport. Moins de vacance locative, des loyers plus élevés, et une clientèle plus stable : autant de facteurs qui boostent la rentabilité.
Comparaison avec Paris et les communes voisines
À titre de comparaison, un T2 à Paris 17 se loue en moyenne 1250€/mois, soit environ 33€/m² (source Studapart). À Montreuil, on estime le loyer au m² autour de 32€, ce qui reste très proche, pour un prix d’achat bien inférieur. Le rendement brut y est donc naturellement plus élevé.
Tableau comparatif des indicateurs clés
| Indicateur | Montreuil (2026) | Paris/Proche (2025-2026) |
|---|---|---|
| Prix au m² | ~6500-7500€ | 9570€ (T1 Paris) |
| Loyer au m² (T2) | ~32€ | 33€ |
| Évolution des prix | +1 à +2% | +1.8% IDF, +2.5% anciens |
| Rendement potentiel | 4 à 6% brut | 32% du salaire moyen pour un loyer à Paris 17 |
Estimer un immeuble de rapport à Montreuil : les critères clés
Un immeuble de rapport, ce n’est pas juste une somme de mètres carrés. C’est un écosystème locatif. Pour l’estimer correctement, il faut prendre en compte :
- Le type de logements (T1 à T4)
- Le taux de vacance dans le quartier
- Les loyers pratiqués par type de bien
- Les charges et frais d’entretien
- La qualité du bâti et des parties communes
Un T3 bien situé dans le quartier de la mairie peut générer un rendement brut de 5.5%, tandis qu’un immeuble mal entretenu dans une rue moins cotée plafonnera à 3.5%.
Zoom sur les loyers par typologie
Voici une estimation des loyers moyens à Montreuil en 2026 :
- T1 : 750 à 850€/mois
- T2 : 1000 à 1250€/mois
- T3 : 1300 à 1600€/mois
- T4 : 1600 à 2000€/mois
Ces chiffres sont à mettre en perspective avec les prix d’achat pour calculer le rendement net. N’oubliez pas d’intégrer les frais de gestion, les impôts fonciers et les éventuels travaux.
Benchmark avec les communes voisines
Les Lilas affichent un prix moyen de 6984€/m² (source Le Figaro Immobilier), tandis que Vincennes dépasse les 9000€/m². Montreuil reste donc une alternative plus abordable, avec un potentiel de valorisation important.
À lire aussi :
L’évolution de l’immobilier à Montreuil en 2026
Anticiper les tendances 2025-2026
Les experts s’accordent à dire que l’année 2025 marquera un rebond du marché immobilier en Île-de-France. Montreuil, avec sa proximité immédiate de Paris, bénéficiera de cet effet d’entraînement. La demande locative y restera forte, notamment en raison de la pénurie de logements et de l’attractivité croissante de la ville.
Le baromètre LPI 2025 (voir le PDF) confirme une hausse continue des prix dans les zones périphériques, avec une préférence marquée pour les villes bien desservies par les transports.
Quels risques à surveiller ?
Comme tout investissement, l’achat d’un immeuble de rapport comporte des risques :
- Vacance locative prolongée
- Travaux imprévus
- Évolution défavorable du quartier
Mais à Montreuil, ces risques sont atténués par une demande locative soutenue et une dynamique urbaine positive.
Conseils pour réussir votre estimation
Faites appel à un professionnel local qui connaît les spécificités du marché. Utilisez des outils d’estimation en ligne, mais ne vous fiez pas uniquement à eux. Comparez avec des biens similaires dans le même quartier, et surtout, tenez compte de l’évolution prévue du marché.
Pour aller plus loin
Découvrez les prix m2 rue Robespierre Montreuil (Bas-Montreuil)
Estimation d’immeubles de rapport à Montreuil : guide complet 2025-2026
Vous envisagez d’investir dans un immeuble de rapport à Montreuil ? Vous êtes au bon endroit. Que vous soyez investisseur aguerri ou primo-acquéreur, comprendre les prix, les tendances et les critères d’évaluation est essentiel pour prendre une décision éclairée. Ce guide 2025-2026 vous livre toutes les clés pour estimer avec précision un immeuble de rapport dans cette commune dynamique de Seine-Saint-Denis.
Prix du marché et données actualisées
Le marché immobilier de Montreuil (93100) affiche des prix moyens de 6 839 €/m² pour les appartements, avec une fourchette variant entre 3 617 € et 9 896 € selon les zones. Pour les maisons, le prix moyen s’établit à environ 6 187 €/m².
Sur le Boulevard Chanzy spécifiquement, les appartements sont estimés à 7 023 €/m² en moyenne, pouvant varier entre 5 787 € et 8 525 € selon les caractéristiques du bien. Ce secteur affiche des prix légèrement supérieurs à la moyenne municipale (+5,2 % par rapport à Montreuil).
Évolution du marché et tendances
Montreuil connaît une dynamique immobilière particulière en Île-de-France. Comparé aux communes voisines, le marché montreuillien se positionne entre Bagnolet (5 670 €/m²) et les Lilas (6 801 €/m²). Cette position intermédiaire reflète l’attractivité croissante de la commune, notamment grâce à sa proximité avec Paris et ses infrastructures de transport (ligne 9 du métro).
Ce n’est plus un secret : Montreuil attire. Et pas seulement pour ses fresques murales ou ses marchés bio. La ville séduit aussi les investisseurs grâce à une demande locative soutenue et une offre encore accessible par rapport à Paris intra-muros.
Facteurs clés pour l’estimation d’un immeuble de rapport
Estimer un immeuble de rapport ne se limite pas à multiplier la surface par le prix moyen au mètre carré. Plusieurs éléments entrent en jeu, et chacun peut faire varier la valeur de manière significative.
Localisation et accessibilité
La proximité des transports en commun influence significativement la valeur. Les immeubles situés près des stations de métro ou des axes logistiques majeurs (comme le périphérique Porte de Montreuil) bénéficient d’une prime de localisation. Un immeuble à 200 mètres de la station Robespierre n’aura pas la même valeur qu’un autre à 15 minutes à pied.
Type de bien et composition
Les prix varient considérablement selon le nombre de pièces. À titre comparatif, à Rosny-sous-Bois (commune voisine), un studio/1 pièce atteint 5 122 €/m² tandis qu’un 5 pièces descend à 3 578 €/m². Cette tendance s’applique également à Montreuil. Un immeuble composé de petits logements sera donc valorisé différemment d’un ensemble de grands appartements familiaux.
Méthodologie d’estimation fiable
Les estimations professionnelles à Montreuil reposent sur deux sources complémentaires : les transactions historiques enregistrées par la base BIEN des Notaires de Paris/Île-de-France et les dernières transactions remontées par les agences immobilières partenaires. Les fourchettes de prix incluent 90 % des prix du marché, excluant les 5 % les plus bas et les 5 % les plus hauts.
Considérations pour les immeubles de rapport
Un immeuble de rapport n’est pas un simple bien immobilier. C’est un actif générateur de revenus. Et comme tout actif, il doit être évalué selon sa rentabilité potentielle.
Il ne suffit donc pas de connaître le prix au mètre carré. Il faut aussi s’intéresser à la demande locative, aux charges, à la vacance, à la fiscalité et à la gestion. Un immeuble bien situé mais mal géré peut vite devenir un gouffre financier.
Potentiel locatif
Pour un immeuble destiné à la location, il convient d’évaluer le potentiel locatif au-delà du seul prix d’achat. Les charges locatives, la qualité des infrastructures et la demande locative constituent des éléments essentiels. Le marché des locaux d’activités en Seine-Saint-Denis affiche une croissance annuelle de 7,2 % en 2025, avec un tarif moyen de location d’entrepôts à 52 €/m²/an.
Un immeuble mixte (logements + commerces) peut ainsi offrir une rentabilité supérieure, à condition de bien maîtriser les baux commerciaux et les risques associés.
Rentabilité nette et cash-flow
La rentabilité brute est un indicateur de départ, mais c’est la rentabilité nette qui compte vraiment. Elle prend en compte les charges, les impôts, les frais de gestion et les éventuelles vacances locatives. Un immeuble affichant 6 % brut peut en réalité ne générer que 3,5 % net si les charges sont mal maîtrisées.
Le cash-flow, c’est-à-dire le revenu net après remboursement du crédit, est aussi un critère clé. Un immeuble peut être rentable sur le papier, mais générer un cash-flow négatif si le financement est mal structuré.
Typologie des locataires
Un immeuble occupé par des étudiants, des familles ou des professionnels n’aura pas le même profil de risque. À Montreuil, la diversité sociologique permet de cibler différents segments : colocation, jeunes actifs, familles, voire location meublée de courte durée dans certains quartiers.
Points importants pour l’estimation
Estimer un immeuble de rapport à Montreuil, c’est aussi comprendre les subtilités du marché local et les critères techniques qui influencent la valeur.
Voici les éléments à ne pas négliger :
Net vendeur et frais annexes
Les estimations sont exprimées en net vendeur (hors frais d’agence et notaires). Cela signifie que les frais annexes doivent être ajoutés pour connaître le coût total de l’opération. À Montreuil, ces frais peuvent représenter entre 7 % et 9 % du prix d’achat selon le montage juridique.
Actualisation des prix
Les prix sont réactualisés mensuellement pour coller à la réalité du marché. Un bien estimé en janvier peut voir sa valeur évoluer en juin, surtout dans un marché aussi mouvant que celui de la Seine-Saint-Denis.
Il est donc essentiel de s’appuyer sur des données fraîches et de ne pas se contenter d’une estimation figée dans le temps.
Indice de confiance
Un indice de confiance accompagne chaque estimation, indiquant la fiabilité de l’évaluation basée sur la disponibilité des données. Plus l’indice est élevé, plus l’estimation est précise. Un outil précieux pour éviter les mauvaises surprises.
Caractéristiques spécifiques du bien
Enfin, chaque immeuble est unique. Deux immeubles situés dans la même rue peuvent afficher des valeurs très différentes selon leur état, leur configuration ou leur potentiel d’évolution.
Voici quelques critères à examiner de près :
Année de construction et état général
Un immeuble ancien avec cachet peut séduire… mais aussi nécessiter des travaux lourds. À l’inverse, un immeuble récent offre souvent une meilleure efficacité énergétique et des charges maîtrisées. L’état de la toiture, des parties communes, des réseaux (eau, électricité, gaz) est à vérifier impérativement.
Présence d’extérieurs ou de surfaces annexes
Un jardin, une cour, des caves ou des combles aménageables peuvent ajouter une valeur significative. À Montreuil, où l’espace est recherché, ces éléments font souvent la différence.
Potentiel d’optimisation
Un immeuble sous-exploité (loyers faibles, surfaces vacantes, division possible) peut offrir un fort potentiel de valorisation. Encore faut-il savoir l’identifier et le chiffrer correctement.
Faire appel à un professionnel
Pour une estimation précise d’un immeuble de rapport à Montreuil, il est recommandé de consulter des professionnels utilisant les bases de données officielles (DVF, BIEN) et d’analyser les transactions comparables récentes dans le secteur ciblé.
Un expert local saura aussi détecter les signaux faibles du marché, les projets d’urbanisme à venir ou les évolutions réglementaires qui peuvent impacter la valeur d’un bien.
Contexte local à Montreuil
Quartiers & micro-marchés
Montreuil est en pleine mutation, avec des quartiers comme le Bas-Montreuil qui attirent les investisseurs en raison de leur proximité à Paris tout en offrant des prix encore compétitifs. Ces secteurs bénéficient particulièrement du phénomène de gentrification, ce qui influe sur la stabilité des loyers et la rentabilité locative.(Source : Est Ensemble Habitat, Le Figaro Immobilier).
Prix/loyers & tendances (période)
Récemment, Montreuil a vu une augmentation significative des prix d’achat des appartements de 4,19% en janvier 2026, à 6 711 €/m², tandis que les prix des maisons ont légèrement reculé. En termes de location, les loyers des appartements sont restés stables, confirmant une bonne rentabilité pour les investisseurs locatifs.(Source : Moneyvox).