estimation appartement rue de Vincennes Montreuil proche métro
Vous cherchez à vendre, acheter ou louer un appartement situé rue de Vincennes, à la frontière entre Montreuil et Vincennes, à deux pas du métro Robespierre ou Croix de Chavaux ? Vous n’êtes pas seul. Ce secteur attire de plus en plus d’acheteurs et d’investisseurs, séduits par sa proximité avec Paris, ses transports fluides et son ambiance à la fois urbaine et résidentielle. Mais combien vaut réellement un bien dans ce quartier ? Quels sont les prix au m² observés ? Et surtout, comment se positionner face à la concurrence ?
Quel est le prix moyen au m² rue de Vincennes à Montreuil ?
Les données issues des plateformes comme SeLoger ou PAP révèlent une fourchette de prix au m² très large, allant de 6 000 à 10 000 €/m² selon l’état du bien, son étage, la présence d’un balcon ou d’une cave, et bien sûr sa proximité immédiate avec le métro.
Par exemple, un appartement de 51 m² à Vincennes peut se vendre autour de 520 000 €, soit environ 10 196 €/m². À Montreuil, un bien de 56 m² peut être affiché à 370 000 €, soit 6 607 €/m². Cette différence s’explique par le prestige de Vincennes, mais aussi par les caractéristiques propres à chaque logement.
Tableau comparatif des prix observés
| Localisation | Surface | Prix | Prix au m² |
|---|---|---|---|
| Vincennes (centre) | 51 m² | 520 000 € | 10 196 €/m² |
| Montreuil (rue de Vincennes) | 56 m² | 370 000 € | 6 607 €/m² |
| Bas Montreuil | 70 m² | 595 000 € | 8 500 €/m² |
Facteurs qui influencent le prix
Les biens rénovés récemment, avec balcon ou cave, peuvent voir leur valeur augmenter de 10 à 20 %. L’absence d’ascenseur est compensée par un emplacement central. La proximité du métro Robespierre ou Bérault est un atout majeur, tout comme le calme des petites copropriétés.
Pour une analyse plus fine, consultez notre page dédiée au prix m² rue Robespierre à Montreuil.
Quelles annonces similaires près du métro ?
Les annonces les plus consultées concernent des appartements de 3 pièces entre 50 et 70 m². Voici quelques exemples :
- Vincennes : 51 m², 3 pièces, 520 000 €
- Montreuil : 56 m², 3 pièces, 370 000 €
- Bas Montreuil : 70 m², 3 pièces, 595 000 €
Ces biens se situent à quelques minutes à pied des stations Robespierre, Croix de Chavaux ou Bérault. Ils sont souvent rénovés, avec des prestations modernes, et affichent des prix en hausse constante.
Où trouver ces annonces ?
Les plateformes comme SeLoger ou PAP regroupent les offres les plus pertinentes. Vous pouvez également consulter ParuVendu pour des ventes entre particuliers.
Les prix vont-ils monter en 2026 ?
Les tendances actuelles montrent une hausse continue des prix dans ce secteur. En février, une montée notable a été observée, confirmant l’attractivité du quartier. Le marché reste dynamique, notamment grâce à la proximité de Paris et à l’amélioration des infrastructures.
Pour en savoir plus sur les perspectives à venir, consultez notre dossier complet sur l’immobilier à Montreuil en 2026.
Impact des taux et dispositifs
Les taux de crédit, le PTZ et les investissements locatifs influencent fortement les décisions d’achat. Les biens neufs ou rénovés sont particulièrement recherchés pour leur rentabilité et leur confort.
Achat ou location : quelles options ?
Les appartements T3 proches du métro se vendent entre 395 000 et 595 000 €. En location, les loyers varient de 1 000 à 2 500 €/mois selon les prestations. Les annonces entre particuliers sont nombreuses, notamment sur PAP.
Comparatif achat vs location
| Type | Prix | Avantages |
|---|---|---|
| Achat | 395 000 – 595 000 € | Patrimoine, plus-value potentielle |
| Location | 1 000 – 2 500 €/mois | Souplesse, pas de frais de notaire |
Quelle évolution pour un bien spécifique ?
Un appartement de 2 ou 3 chambres, situé au 2e étage sur 4, rénové avec balcon ou cave, peut voir sa valeur grimper de 10 à 20 %. Ces éléments sont très recherchés par les familles ou les jeunes actifs.
Exemple concret
Un T3 de 65 m², rénové en 2020, avec balcon, situé rue de Vincennes, peut se vendre autour de 580 000 €, soit environ 8 923 €/m². Sans balcon ni rénovation, le prix peut chuter à 7 200 €/m².
Ce que les internautes veulent vraiment savoir
Les utilisateurs ne veulent pas de généralités. Ils cherchent des données concrètes, des comparaisons précises, et des insights pour prendre une décision. Voici ce qu’ils attendent :
- Prix réalistes : éviter la sous/surestimation
- Facteurs de valorisation : métro, calme, rénovation
- Tendances 2026 : hausse des prix, taux, PTZ
- Rentabilité : pour investisseurs ou primo-accédants
Ressources utiles
Pour aller plus loin, explorez les annonces sur SeLoger ou suivez les tendances sur FranceTransactions.
Estimez votre bien dès maintenant
Vous possédez un appartement rue de Vincennes à Montreuil ou Vincennes ? Vous souhaitez connaître sa valeur exacte ? Utilisez notre outil d’estimation en ligne ou prenez rendez-vous avec un expert local. Cliquez ici pour estimer votre appartement rue de Vincennes à Montreuil.
Estimation immobilière des appartements rue de Vincennes à Montreuil (proche métro)
Vous cherchez à vendre, acheter ou simplement connaître la valeur de votre bien situé rue de Vincennes à Montreuil ? En 2025-2026, cette estimation est plus stratégique que jamais. À deux pas de Paris, entre les stations de métro Robespierre et Mairie de Montreuil, cette rue attire autant les familles que les investisseurs. Les prix y varient de 396 000 € à 2 245 000 €, selon la surface, l’état du bien, les équipements et les performances énergétiques.
Pourquoi l’estimation est-elle importante en 2025 ?
La proximité immédiate du métro (400 m de Mairie de Montreuil ou au pied de Robespierre) est un atout majeur. Cette connexion rapide avec Paris booste la demande, notamment pour les biens lumineux avec de beaux volumes (plafonds jusqu’à 6 m) et des extérieurs généreux comme des terrasses de 184 m² ou des jardins privatifs.
Mais attention : les diagnostics énergétiques (DPE allant de G à D) influencent fortement la valeur. Avec des coûts annuels pouvant atteindre 4 660 €, les rénovations énergétiques deviennent incontournables, surtout après les nouvelles obligations post-2024.
Quels avantages et inconvénients ?
Avantages : une luminosité exceptionnelle grâce à des expositions 360° et des verrières de style Bauhaus, un calme rare en zone urbaine, une proximité immédiate des commerces et transports, et des copropriétés bien équipées (caves, ascenseurs, charges entre 355 et 792 €/trimestre).
Inconvénients : une consommation énergétique souvent élevée (DPE G, 601 kWh/m².an), des honoraires d’agence autour de 3,5 % TTC, et des immeubles parfois anciens sans ascenseur.
Combien coûte une estimation ?
Bonne nouvelle : l’estimation est souvent gratuite lorsqu’elle est réalisée par une agence locale comme Ideal Projets Immobiliers. Pour un bien standard, le prix net vendeur tourne autour de 528 743 €, avec des honoraires à la charge de l’acquéreur ou du vendeur selon les cas.
Différence avec alternatives (ex. Vincennes ou Paris 12e) ?
Montreuil rue de Vincennes reste plus accessible avec des prix entre 7 125 et 8 780 €/m². À Vincennes, les prix peuvent grimper jusqu’à 8 780 €/m² pour un 50 m², tandis que Paris 12e propose des biens traversants de 37 à 85 m², souvent sans prix fixe.
Montreuil séduit par son calme et sa ligne de métro directe. Vincennes attire pour son prestige et sa proximité avec le RER A et le Bois de Vincennes. Paris, quant à elle, reste centrale mais saturée.
Erreurs à éviter
Ne négligez pas le DPE ou l’impact climatique (indice 36-105 kg CO2/m².an). Sous-estimer les charges (jusqu’à 4 260 €/an) ou ignorer les volumes atypiques (mezzanines, jardins) peut fausser l’estimation. Pensez aussi à vérifier les procédures en cours dans la copropriété (155 lots sans contentieux signalé).
Ça vaut le coup ?
Absolument, surtout pour les investisseurs. Un bien à 1 385 000 € avec 6 m de hauteur sous plafond et un jardin de 45 m² peut générer un loyer de 2 400 €/mois pour 115 m². Comparé aux loyers actuels (604 à 3 961 €/mois pour un T5), l’achat devient rentable si le DPE est amélioré.
Problèmes courants et solutions
| Problème courant | Solution concrète |
|---|---|
| DPE élevé (Classe G) | Rénover l’isolation ou les verrières. Les coûts de 3 410 à 4 660 €/an peuvent être réduits grâce aux aides comme MaPrimeRénov’. |
| Charges élevées (792 €/trimestre) | Négocier avec le syndic ou choisir une copropriété calme sans procédure en cours. |
| Étage sans ascenseur | Privilégier les biens avec ascenseur, comme un 4e étage loué 2 400 €/mois. |
| Manque d’extérieurs | Rechercher des biens avec terrasses paysagées (jusqu’à 184 m²) ou jardins privatifs. |
Comparatifs : quel est le meilleur choix ?
| Critère | Meilleur : Montreuil rue Vincennes proche métro | Alternative : Vincennes centre |
|---|---|---|
| Prix/m² | 7 125-7 710 € (83 m² à 640 000 €) | 8 128-8 780 € (39-50 m²) |
| Proximité métro | Au pied Robespierre/Mairie (400 m) | 100-300 m Bérault/RER A |
| Équipements | Mezzanines, terrasses 184 m², jardins | Studios meublés, ascenseurs |
| Idéal pour | Familles (T5 115 m², calme) | Investisseurs (studios 19-26 m² locatifs) |
Montreuil l’emporte pour ses volumes et son rapport qualité/prix. Vincennes reste imbattable pour le prestige et l’accès au RER.
Études de cas et retours réels
Cas 1 : Appartement à Montreuil, à 6 min du métro Robespierre, vendu 1 385 000 €. Hauteur sous plafond de 6 m, mezzanines, jardin de 45 m², usage professionnel possible. Une opportunité rare à deux pas des commodités.
Cas 2 : À 400 m de la Mairie de Montreuil, un bien à 2 245 000 € avec terrasse de 184 m², architecture Bauhaus et DPE G. Idéal pour les amateurs de design contemporain.
Cas 3 : T5 en location de 115 m² au pied du métro Robespierre, loué 2 400 €/mois. Trois chambres, cuisine aménagée, très forte demande.
Les tendances montrent que les biens lumineux, calmes et proches du métro sont les plus valorisés.
Chiffres et statistiques actualisés (2025-2026)
Ventes à Montreuil : de 396 000 € (appartement lumineux proche commerces) à 640 000 € (83 m², soit 7 710 €/m²).
Vincennes : 330 000 € pour 39 m² (8 128 €/m²), avec 175 annonces recensées.
Locations : T5 entre 2 400 et 3 961 €/mois charges comprises (89 à 120 m²).
Charges : Moyenne de 355 €/mois ; DPE entre D et G (187 kWh/m².an).
Prévisions 2025 : livraisons de nouveaux T5 à Noisy-le-Sec à 1 510 €/mois. Le marché reste tendu, Montreuil figure dans le Top 5 des zones les plus recherchées aux portes de Paris.
Avis d’experts et citations
Ideal Projets : “Œuvre d’art architecturale… opportunité exceptionnelle.”
SeLoger / IVA : “Grand appartement 5 pièces au pied du métro Robespierre.”
Bien’ici : “Prix/m² stables entre 7 000 et 8 000 €, focus sur le quartier Solidarité-Carnot (32 annonces).”
Les tendances confirment que la proximité du métro et du Bois de Vincennes augmente la valeur des biens de 10 à 15 % par rapport à la périphérie.
Contexte local à Montreuil
Prix/loyers & tendances (période)
En février 2026, le prix médian de l’immobilier à Montreuil était de 5 068 €/m², avec une baisse de 5 % sur un an, reflétant un marché en correction après des années de hausse. Le prix dans le neuf tourne autour de 5 056 €/m² avec divers programmes en cours dans les quartiers prisés tels que Bel Air, Bas-Montreuil et Croix de Chavaux. Les loyers des T5 se situent entre 2 400 et 3 961 €/mois, ce qui reste attrayant pour les investisseurs. (Sources : Le Figaro, Explorimmo).
Mobilité & projets urbains
Montreuil poursuit sa transformation, notamment avec le projet urbain ambitieux de la Porte de Montreuil, qui devrait être livré en 2031. Ce projet inclut de nouveaux logements, une halle gourmande et des espaces verts, créant un pôle métropolitain piéton. La proximité avec les métros, en particulier la ligne 9, reste un atout majeur et contribue à maintenir l’attractivité du secteur. (Source : Trouver-un-logement-neuf).
Quartiers & micro-marchés
Les quartiers de Montreuil tels que Bel Air, Bas-Montreuil et Croix de Chavaux continuent d’être parmi les plus recherchés. Ces zones bénéficient d’un bon équilibre entre proximité des transports et qualité de vie, avec de nombreux programmes neufs qui attirent aussi bien des familles que des jeunes professionnels. (Source : Explorimmo).