Estimation appartement avec terrasse Montreuil
Vous possédez un appartement avec terrasse à Montreuil ou vous envisagez d’en acheter un ? Vous vous demandez combien il vaut réellement ? Vous êtes au bon endroit. Dans cet article, nous allons explorer en détail les prix du marché, les facteurs qui influencent la valeur d’un bien avec terrasse, et comment obtenir une estimation fiable. Que vous soyez vendeur, acheteur ou investisseur, vous repartirez avec des réponses concrètes et des outils pratiques.
Prix au m² à Montreuil pour un appartement avec terrasse
À Montreuil, le prix au mètre carré pour un appartement avec terrasse varie fortement selon le quartier, l’état du bien, et bien sûr, la taille et l’exposition de la terrasse. En février 2026, les annonces montrent des écarts significatifs :
| Type | Surface | Prix | Prix/m² |
|---|---|---|---|
| T2 avec terrasse | 46 m² | 368 000 € | 8 000 €/m² |
| T3 avec terrasse | 66 m² | 350 000 € | 5 303 €/m² |
| T4 avec terrasse | 74 m² | 360 000 € | 4 862 €/m² |
Ces chiffres montrent que la présence d’une terrasse peut faire grimper le prix au m² de manière significative, surtout pour les petites surfaces.
Impact de la terrasse sur le prix
La terrasse est un atout rare à Montreuil, surtout dans les quartiers denses comme le centre-ville ou Bas-Montreuil. Elle peut ajouter entre 5 % et 20 % à la valeur d’un bien, selon sa taille, son orientation et son accessibilité.
Un T2 de 46 m² avec une terrasse bien exposée peut ainsi se vendre à 368 000 €, alors qu’un bien similaire sans terrasse se négociera autour de 310 000 €.
Comparaison par quartier
Les quartiers les plus prisés pour un appartement avec terrasse sont :
- Bas-Montreuil : très recherché, proche de Paris, ambiance bobo-chic.
- Centre-ville : bien desservi, commerces, écoles, mais plus dense.
- La Boissière : plus accessible, mais moins de biens avec terrasse.
Pour une analyse plus fine, consultez notre article sur le Prix m² Rue Robespierre à Bas-Montreuil.
💡 Astuce
Utilisez les plateformes comme SeLoger ou ParuVendu pour comparer les prix en temps réel.
Cas concrets d’estimation à Montreuil
Voici quelques exemples issus d’annonces réelles :
Exemple 1 : T2 avec terrasse à 368 000 €
Situé à Bas-Montreuil, 46 m² + terrasse de 12 m², dernier étage, ascenseur, vue dégagée. Prix au m² : 8 000 €.
Exemple 2 : T2 similaire à 330 000 €
Même surface, mais terrasse plus petite, vis-à-vis, étage inférieur. Prix au m² : 7 173 €.
📊 Analyse
La différence de 38 000 € s’explique par la qualité de la terrasse, l’étage et la luminosité. Ces éléments sont essentiels dans une estimation.
Facteurs qui influencent la valeur
Outre la terrasse, d’autres critères entrent en jeu :
Étage et ascenseur
Un appartement en dernier étage avec ascenseur se vendra toujours mieux qu’un rez-de-chaussée sombre.
Proximité des transports
La proximité du métro (Croix de Chavaux, Mairie de Montreuil) est un atout majeur. Consultez notre page dédiée à l’immobilier à Montreuil en 2026 pour connaître les projets d’urbanisme à venir.
🔍 À ne pas négliger
Les charges de copropriété, l’état général du bien, et la performance énergétique peuvent aussi faire varier le prix de 10 à 15 %.
Quel rendement locatif espérer ?
Les données sur les loyers à Montreuil sont encore rares, mais on peut estimer un loyer moyen entre 20 et 25 €/m² pour un bien avec terrasse.
Exemple de calcul
Pour un T2 de 46 m² loué 1 100 €/mois, le rendement brut serait de :
Rendement = (1 100 x 12) / 368 000 = 3,58 %
Comparaison avec d’autres villes
À Lille, les rendements sont plus élevés (5-6 %), comme le montre cet article. Montreuil reste attractif pour sa proximité avec Paris, mais moins rentable à court terme.
📈 Conseil
Pour maximiser votre rentabilité, privilégiez les petites surfaces avec grande terrasse dans les quartiers en développement.
Comment estimer son appartement à Montreuil ?
Plusieurs outils en ligne permettent d’obtenir une estimation gratuite :
- SeLoger : estimation automatique basée sur les ventes récentes
- Figaro Immobilier : données croisées avec les notaires
- ParuVendu : analyse des annonces similaires
Estimation en ligne ou expert ?
Une estimation en ligne est un bon point de départ, mais rien ne vaut l’avis d’un professionnel local. Il tiendra compte des éléments invisibles sur une annonce : nuisances, voisinage, potentiel de valorisation.
Faites appel à un expert local
Un agent immobilier de Montreuil connaît les micro-quartiers, les projets urbains, et les tendances de prix. Il pourra affiner votre estimation au plus juste.
📌 Bon à savoir
Certains professionnels proposent une estimation gratuite sans engagement. N’hésitez pas à comparer plusieurs avis.
Frais annexes à prévoir
Lors d’un achat ou d’une vente, plusieurs frais viennent s’ajouter :
Frais de notaire
Environ 7 à 8 % du prix d’achat pour un bien ancien.
Charges de copropriété
Varient selon les équipements (ascenseur, gardien, chauffage collectif).
📋 Exemple
Pour un T3 avec terrasse dans une résidence récente, comptez entre 150 et 250 €/mois de charges.
Conclusion
Pour aller plus loin, consultez également notre page sur le marché immobilier à Montreuil en 2026 et explorez les annonces disponibles pour comparer les prix en direct.
Estimation appartement avec terrasse Montreuil
Estimation d’un appartement avec terrasse à Montreuil en 2026 : guide pratique
En 2026, l’estimation d’un appartement avec terrasse à Montreuil (93100) devient une étape stratégique pour les vendeurs comme pour les acheteurs. Pourquoi ? Parce que cette commune limitrophe de Paris est en pleine transformation, portée par l’arrivée du tramway T1, de la future ligne 15 du métro et une demande croissante pour les espaces extérieurs. Un T3 de 66 m² avec terrasse de 10 à 12 m² se négocie entre 295 000 et 350 000 €, selon l’étage, l’orientation, les équipements et la proximité des transports.
Questions fréquentes (FAQ) sur l’estimation
Comment estimer précisément ? Utilisez les prix au m² locaux (entre 3 015 et 5 303 €/m² pour un T3-T4 avec terrasse), en tenant compte d’un DPE récent (juillet 2025) et de charges faibles (~110 €/mois). Les éléments qui influencent le plus la valeur : la proximité du métro (ligne 9, futur T1), une orientation sud-ouest, et un parking inclus.
Quels documents fournir ? Un DPE de 2025, l’historique énergétique sur 3 ans, les charges de copropriété et les diagnostics techniques (préférez les installations individuelles pour l’eau et le gaz).
Durée d’une estimation fiable ? Comptez 1 à 2 semaines via un notaire ou un agent immobilier. Pour sécuriser la transaction, une promesse de vente notariée est fortement recommandée.
Problèmes courants et solutions concrètes
Problème : Absence d’ascenseur dans les immeubles anciens. Solution : Privilégiez les étages bas (1er ou 3e) ou les résidences récentes avec ascenseur. Un parking gratuit pour les riverains peut ajouter 5 à 10 % de valeur.
Problème : Charges élevées ou DPE médiocre. Solution : Orientez-vous vers des copropriétés bien gérées (avec trésorerie issue de la vente de parkings) et un DPE récent. Négociez en vous appuyant sur les consommations réelles de gaz et d’électricité.
Problème : Stationnement limité. Solution : Recherchez des biens avec parking inclus ou un box à proximité (même à 30 minutes à pied ou à 2 arrêts du T1).
Comparatifs : quel est le meilleur choix ?
| Type de Bien | Prix Moyen (66-70 m²) | Avantages | Inconvénients | Exemple Montreuil |
|---|---|---|---|---|
| T3 avec terrasse/loggia + jardin | 350 000 € (5 303 €/m²) | Espace ext. 11 m², traversant sud-ouest, parking | Pas d’ascenseur, Romainville limite | Ramenas-Léo Lagrange |
| T3 duplex rénové + terrasse 12 m² | ~400 000 € (estimé) | Ascenseur, proche tram, rénové | Charges ~200 €/mois | Branly-Boissière |
| T3 balcon neuf (2027) | 434 000 € (~6 500 €/m²) | Basse conso, métro 9 à 350 m | Disponible 2027 | Centre-ville |
| T4 sans terrasse | 205 000-430 000 € (3 000-4 800 €/m²) | Moins cher/m² | Pas d’extérieur | Montreau-Le Morillon |
Meilleur rapport qualité/prix : Un T3 avec terrasse et parking à moins de 5 000 €/m², en dessous de la moyenne régionale haute (4 252 €/m²), parfait pour les familles proches des écoles et du métro.
Études de cas et retours d’expérience réels
Cas 1 : Vendeur Ramenas-Léo Lagrange (66 m², 350 000 €). Appartement au 1er étage, terrasse de 11 m² + jardin, parking. Témoignage : « Bonne trésorerie de la copropriété, parking gratuit pour les riverains, DPE de juillet 2025 ; vente via notaire pour plus de simplicité. »
Cas 2 : Duplex Branly-Boissière (58 m², prix non précisé). Rénové, terrasse de 12 m², ascenseur. Retour implicite : « Au pied du futur tramway, écoles à moins de 10 minutes, commerces et marché hebdomadaire ; copropriété de 45 lots. »
Cas 3 : T3 neuf centre-ville (67 m², 434 308 €). Balcon, pompe à chaleur. Ventes similaires : 55-57 m² à 425 000 – 437 000 € à Montreuil ou Pantin.
Chiffres, statistiques et données 2025-2026
Prix au m² à Montreuil pour un T3-T4 : entre 3 015 € (bas) et 5 303 € (haut, avec terrasse). Moyenne estimée : 4 500 à 5 000 € contre 33 €/m² de loyer à Paris intra-muros.
Surface typique : 66 à 70 m² pour un T3 avec extérieur de 10 à 12 m². Charges : entre 110 et 339 €/mois (parfois eau/gaz inclus). Taxe foncière : environ 1 500 €/an. Perspectives : prix inférieurs à la moyenne régionale haute (4 252 €/m²), dynamisés par le tram T1 « Libre Pensée » et la proximité des écoles.
Avis d’experts et citations
SeLoger (2025) : « Le prix/m² est calculé sur le marché local ; il ne remplace pas une évaluation complète (état, localisation). Valeur basse régionale : 3 201 €/m², haute : 4 252 €/m². »
Agents Liberkeys / Figaro : « Privilégiez les copropriétés sans procédure, avec un DPE récent ; les terrasses apportent intimité et luminosité, négociez sur le parking. »
Réponses aux questions clés
Pourquoi est-ce important en 2025-2026 ? La demande pour les espaces extérieurs explose, tout comme les projets d’infrastructure (T1, ligne 15). Résultat : une plus-value potentielle par rapport à Paris, où l’immobilier est 88 % plus cher.
Avantages / Inconvénients : Avantages : proximité de Paris, accès métro/bus, commerces. Une terrasse augmente le confort et la valeur (+10 à 15 %). Inconvénients : pas toujours d’ascenseur, charges variables.
Combien ça coûte ? Entre 295 000 et 434 000 € pour 66-67 m². Ajoutez environ 8 % de frais de notaire (~28 000 €).
Différence avec une alternative (sans terrasse ou à Paris) : Une terrasse ajoute 20 à 30 % de valeur par rapport à un T4 basique (205 000 €). À Paris, un T2 se loue 1 250 €/mois (33 €/m²), soit 30 à 40 % plus cher qu’un achat à Montreuil.
Erreurs à éviter : Ne pas vérifier le DPE ou les charges cachées, sous-estimer l’impact des transports à venir, ignorer la situation financière de la copropriété (trésorerie, procédures).
Vaut-il le coup ? Oui, pour les investisseurs et les familles : rendement implicite de 4 à 5 %, plus-value liée aux transports, rareté des biens à moins de 5 000 €/m².
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Contexte local à Montreuil
Mobilité & projets urbains
Montreuil est en pleine transformation avec des projets de mobilité comme l’arrivée du tramway T1 et de la ligne 15 du métro, qui devraient améliorer considérablement l’accessibilité de la ville. Ces projets participent à attirer des acheteurs cherchant à se rapprocher de Paris tout en bénéficiant de prix plus compétitifs. (Sources : Le Journal du Grand Paris, Île-de-France Région)
Prix/loyers & tendances (période)
En janvier 2026, le prix médian de l’immobilier à Montreuil était de 5 066 €/m², soit une baisse notable de 6 % sur l’année précédente. Cette tendance montre une fluctuation du marché, avec des opportunités pour les acheteurs prêts à investir malgré une certaine incertitude économique. Les prix pour les biens neufs se situent légèrement plus bas, offrant une perspective intéressante pour les acheteurs. (Sources : Le Figaro Immobilier, Efficity, Orpi)
Quartiers & micro-marchés
Montreuil se compose de divers quartiers aux caractéristiques immobilières distinctes. Par exemple, Bas-Montreuil est très prisé pour sa proximité à Paris et son ambiance bobo-chic, tandis que le quartier La Boissière offre une accessibilité financière plus abordable. Ces différences influent sur le prix des biens immobiliers, y compris ceux dotés de terrasses, et attirent des profils variés d’acheteurs et d’investisseurs. (Source : Explorimmo Neuf)