Estimation appartement avec terrasse Montreuil
Vous possédez un appartement avec terrasse à Montreuil et vous vous demandez combien il vaut réellement ? Ou peut-être êtes-vous acheteur et vous cherchez à savoir si le prix affiché est juste ? Dans les deux cas, vous êtes au bon endroit. Cet article vous plonge dans les coulisses du marché immobilier montreuillois, avec des chiffres concrets, des comparaisons précises et des conseils pratiques pour comprendre la vraie valeur d’un bien avec terrasse dans cette ville dynamique de Seine-Saint-Denis.
Quel est le prix au m² actuel pour un appartement avec terrasse à Montreuil ?
Les annonces immobilières récentes révèlent une grande disparité des prix au m² pour les appartements avec terrasse à Montreuil. Par exemple :
- 368 000 € pour un T2 de 46 m² avec terrasse de 10 m², soit environ 8 000 €/m² [source]
- 350 000 € pour un T3 de 66 m² avec terrasse de 11 m², soit environ 5 303 €/m²
- 295 000 € pour un autre T3 de 66 m², sans précision sur la terrasse
Cette variation s’explique par plusieurs facteurs : l’emplacement exact, l’étage, la vue, la qualité de la terrasse, etc. Pour affiner votre estimation, il est essentiel de comparer avec des biens similaires dans le même quartier. Par exemple, le prix m² rue Robespierre à Montreuil peut servir de référence si votre bien se situe dans ce secteur.
Comparaison des prix par type de bien
| Type | Surface | Terrasse | Prix | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| T2 | 46 m² | 10 m² | 368 000 € | 8 000 €/m² |
| T3 | 66 m² | 11 m² | 350 000 € | 5 303 €/m² |
Pourquoi une telle différence ?
La terrasse joue un rôle clé dans la valorisation. Une belle terrasse bien exposée, avec peu de vis-à-vis, peut faire grimper le prix de 10 à 20 %. Mais ce n’est pas tout : la proximité du métro, la présence d’un ascenseur, ou encore l’état général de l’immeuble influencent aussi fortement l’estimation.
À retenir :
Un appartement avec terrasse à Montreuil peut se vendre entre 5 000 et 8 000 €/m² selon ses caractéristiques. Pour affiner votre estimation, comparez avec des biens similaires dans votre quartier.
Comment évaluer la valeur d’un bien avec terrasse par rapport au marché local ?
Pour évaluer un appartement avec terrasse, il ne suffit pas de regarder la surface habitable. La terrasse elle-même a une valeur, souvent estimée entre 30 % et 50 % du prix au m² de l’intérieur. Par exemple, une terrasse de 10 m² peut ajouter entre 15 000 € et 30 000 € à la valeur du bien.
Exemple concret
Un T2 de 46 m² à 8 000 €/m² donne une valeur intérieure de 368 000 €. Si on considère que la terrasse de 10 m² est valorisée à 40 % du prix au m², cela représente 32 000 € supplémentaires. Sans la terrasse, le bien vaudrait donc environ 336 000 €.
Le rôle du quartier
Le quartier est un facteur déterminant. Le centre-ville, le Bas-Montreuil ou encore le secteur Mairie sont très recherchés. Pour une analyse plus fine, consultez notre article sur l’immobilier à Montreuil en 2026.
Astuce :
Utilisez les annonces récentes comme baromètre. Par exemple, cette annonce sur SeLoger montre un T3 avec terrasse à 350 000 € dans un quartier bien desservi.
Quels facteurs influencent l’estimation ?
Outre la terrasse, plusieurs éléments influencent la valeur :
- Localisation : proximité des transports, commerces, écoles
- Étage : un dernier étage avec vue est plus valorisé
- Orientation : sud ou ouest = plus de lumière
- État général : rénové ou à rafraîchir ?
- Charges : faibles charges = meilleure rentabilité
Zoom sur la configuration
Un appartement traversant, en duplex ou avec une terrasse accessible depuis plusieurs pièces aura plus de valeur qu’un bien avec une terrasse enclavée ou peu accessible.
Les services de proximité
Un bien proche du métro Croix de Chavaux ou de la ligne 9 sera plus recherché. Idem pour les quartiers en pleine mutation, comme ceux proches du futur tramway.
Bon à savoir :
Les annonces mentionnant des rénovations récentes ou des performances énergétiques améliorées attirent davantage d’acheteurs et justifient un prix plus élevé.
Quel est le rendement locatif potentiel pour un investissement ?
Montreuil attire de plus en plus d’investisseurs. Avec des loyers moyens autour de 20 €/m² pour un bien meublé, un T2 de 46 m² peut se louer environ 920 € par mois. Cela donne un rendement brut de 3 % à 4 %, selon le prix d’achat.
Comparaison avec d’autres villes
À titre de comparaison, Lille affiche des loyers autour de 15-16 €/m². Montreuil reste donc compétitive, surtout pour les biens avec terrasse, très recherchés par les locataires.
Quartiers à fort potentiel
Le Bas-Montreuil, le secteur Villiers-Barbusse ou encore la rue de Paris sont en pleine transformation. Ces zones offrent un bon compromis entre prix d’achat et demande locative.
Conseil :
Privilégiez les biens proches des transports et avec peu de travaux. Le rendement net sera plus intéressant.
Quels travaux ou améliorations peuvent augmenter la valeur ?
Certains travaux peuvent booster la valeur de votre bien :
- Réfection de la terrasse (étanchéité, carrelage, mobilier)
- Isolation thermique et phonique
- Rénovation de la cuisine et de la salle de bain
- Installation de volets roulants électriques
Valorisation énergétique
Un bon DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est un atout majeur. Il rassure les acheteurs et peut justifier un prix plus élevé.
Exemple de plus-value
Un appartement rénové avec une terrasse bien aménagée peut se vendre jusqu’à 15 % plus cher qu’un bien similaire sans ces améliorations.
À ne pas négliger :
Les petits détails font la différence : éclairage LED, rangements intégrés, peinture neutre…
Ce que les internautes veulent vraiment savoir
En analysant les recherches des utilisateurs, on identifie trois besoins majeurs :
1. Benchmarking et légitimation
Les acheteurs veulent savoir si le prix affiché est juste. Ils comparent avec d’autres annonces, comme celle sur ÊtreProprio, pour valider leur décision.
2. Décision d’investissement
Les investisseurs cherchent à identifier les quartiers à potentiel, les rendements attendus, et les perspectives de valorisation à moyen terme.
Ressource utile :
Consultez notre page sur le marché immobilier à Montreuil en 2026 pour anticiper les évolutions.
3. Optimisation de la valeur
Les vendeurs veulent savoir comment maximiser leur prix de vente. Terrasse, parking, rénovation, orientation… chaque détail compte.
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Estimation d’un appartement avec terrasse à Montreuil en 2026 : guide pratique pour acheteurs et investisseurs
En 2026, l’estimation d’un appartement avec terrasse à Montreuil (93100) est devenue un enjeu stratégique pour les acheteurs et investisseurs. Depuis la crise sanitaire, les espaces extérieurs sont devenus un critère de choix incontournable, influençant fortement la valeur des biens. À Montreuil, les prix au mètre carré varient entre 3 000 € et 5 300 €, selon la surface, l’étage, les équipements et bien sûr, la présence d’une terrasse. Ce guide vous accompagne pas à pas pour comprendre les facteurs clés, éviter les pièges et maximiser votre investissement.
Questions fréquentes (FAQ) sur l’estimation
Comment estimer précisément ? Utilisez les prix au m² locaux comme référence. Par exemple, un T3 de 66 m² avec terrasse de 11 m², jardin et parking est estimé à 350 000 €, soit 5 303 €/m². Des plateformes comme SeLoger permettent de comparer les annonces similaires. N’oubliez pas de prendre en compte le DPE (diagnostic de performance énergétique) mis à jour en juillet 2025, ainsi que les charges mensuelles (~110 €/mois).
Quelle surface pour une terrasse ? En général, une terrasse mesure entre 10 et 35 m². Elle peut faire grimper la valeur du bien de 10 à 20 %. Exemple : un T3 avec balcon et terrasse de 67 m² est affiché à 434 308 €.
Impact du quartier ? Les quartiers comme Ramenas-Léo Lagrange ou le centre-ville, proche du métro Mairie de Montreuil, peuvent faire augmenter les prix de 20 à 30 % par rapport aux zones plus périphériques.
Problèmes courants et solutions concrètes
Problème : DPE médiocre et charges élevées. Solution : consultez l’historique énergétique sur les trois dernières années. Privilégiez les copropriétés bien gérées, avec une trésorerie saine (ex. : vente antérieure de parking). Dans les programmes neufs, optez pour des systèmes comme la pompe à chaleur air-eau, avec des charges annuelles autour de 2 010 €.
Problème : Absence d’ascenseur ou de parking. Solution : ciblez les étages bas (1er ou 3e) et vérifiez la présence d’un parking inclus. À Montreuil, le stationnement est gratuit pour les riverains, et un box peut être trouvé à 30 minutes à pied.
Problème : Surévaluation due à la terrasse. Solution : comparez les valeurs régionales basses (3 201 €/m²) et hautes (4 252 €/m²). Faites appel à un notaire pour encadrer la promesse de vente et éviter les mauvaises surprises.
Comparatifs et analyses « Quel est le meilleur… »
| Critère | Appartements avec terrasse (Montreuil) | Sans extérieur (similaire) | Avantage terrasse |
|---|---|---|---|
| Prix/m² | 4 800-5 300 € (T3/T4 66-89 m²) | 3 000-4 000 € (ex. T4 68 m² à 205 000 €) | +20-30 % valeur, meilleure revente |
| Charges | 110-339 €/mois (gaz individuel) | 50-200 €/mois | Équivalent, mais terrasse augmente loyer locatif |
| Investissement | Rendement potentiel 4-5 % (proche Paris) | Inférieur sans plus-value espace vert | Meilleur pour familles (jardin + terrasse) |
| Meilleur choix | T3 traversant sud-ouest avec parking (350 000 €) vs. neuf balcon (434 000 €) | – | Terrasse pour qualité de vie post-2020 |
Analyse : Le meilleur rapport qualité/prix reste un T3 ancien rénové avec terrasse, comme celui estimé à 295 000 € pour 66 m² + balcon. Il surpasse les T4 sans extérieur en termes de liquidité et de potentiel de revente.
Études de cas et retours d’expérience réels
Cas 1 : T3 66 m² Ramenas-Léo Lagrange (350 000 €). Le vendeur met en avant une terrasse de 11 m², un jardin et un parking. La copropriété est bien gérée, avec une trésorerie issue de la vente d’un parking. DPE mis à jour en juillet 2025. Proximité du futur tram T1 « Libre Pensée ». Avantages : stationnement gratuit, contrats individuels pour l’eau et le gaz.
Cas 2 : T3 duplex 58 m² Branly-Boissière. Bien rénové avec terrasse de 12 m², parking et ascenseur. Situé au pied du tramway, idéal pour les familles avec écoles et commerces à moins de 10 minutes à pied.
Cas 3 : T3 neuf 67 m² centre-ville (434 308 €, dispo 2027). Balcon, pompe à chaleur, charges annuelles de 2 010 €. Ventes similaires : 437 000 € pour 57 m².
Chiffres, statistiques et données actualisées 2025-2026
Les prix moyens à Montreuil pour un T3 de 66 m² varient entre 350 000 € et 434 000 €, soit jusqu’à 5 303 €/m². Un T4 de 89 m² peut atteindre 430 000 € (4 831 €/m²). L’écart régional est significatif : de 3 201 €/m² à 4 252 €/m². Les frais de notaire s’élèvent à environ 8 %, soit 28 000 € pour un bien à 350 000 €.
Le DPE 2025 est désormais accompagné d’un historique sur trois ans. Le chauffage est majoritairement au gaz ou via pompe à chaleur. Depuis 2020, les biens avec terrasse sont de plus en plus valorisés. Les programmes neufs peuvent bénéficier d’aides sous conditions.
Avis d’experts et citations de professionnels
SeLoger (2025) : « Le prix au m² est calculé par secteur, mais ne remplace pas une évaluation complète (état, localisation). Ce T3 semble sous-évalué par rapport à la région. »
Immo-Malin Blog : « Balcon, terrasse, jardin : la valeur des m² extérieurs a explosé depuis 2020. On observe un premium de 10 à 20 % sur les biens similaires. »
Les annonces immobilières recommandent souvent de faire appel à un notaire pour sécuriser la promesse de vente.
Réponses aux questions clés
Pourquoi important en 2025-2026 ? La demande pour les espaces extérieurs a explosé depuis la crise sanitaire. L’arrivée du tram T1 et du métro 15 renforce l’attractivité de Montreuil, qui reste bien plus abordable que Paris (33 €/m² intra-muros contre ~5 000 € à Montreuil).
Avantages/Inconvénients : Avantages : meilleure revente, qualité de vie (exposition sud-ouest), bon rendement locatif. Inconvénients : charges de copropriété, entretien de la terrasse, surcoût de 20 % à l’achat.
Combien coûte ? Entre 295 000 € et 434 000 € pour un T3 de 66-67 m² avec terrasse. Avec parking et jardin, comptez environ 350 000 €.
Différence vs. alternative (sans terrasse) : Une différence de 1 000 à 2 000 €/m². La terrasse offre une meilleure plus-value, mais peut entraîner des charges plus élevées.
Erreurs à éviter : Ne pas vérifier le DPE ou l’historique énergétique, sous-estimer les charges, ignorer les projets de transports à venir. Toujours visiter le bien et consulter un notaire.
Vaut-il le coup ? Oui, surtout pour les familles et les investisseurs. Rendement locatif de 4 à 5 % possible. Exemple : mensualités de 1 767 €/mois pour un bien à 350 000 €.
Contexte local à Montreuil
Prix/loyers & tendances (période)
En janvier 2026, le prix moyen au m² pour tous types de logements à Montreuil s’établit à 5 580 €, avec des appartements variant entre 3 840 € et 7 270 €/m². Les maisons quant à elles affichent un prix moyen de 4 810 €/m². Les nouveaux programmes, tels que URBA 27, intègrent des innovations respectueuses des normes RE2020, offrant des logements modernes avec espaces extérieurs et une bonne performance énergétique. (Source : Efficity, OGIC)
Quartiers & micro-marchés
Les quartiers de Bas-Montreuil et Mairie de Montreuil continuent d’attirer les acheteurs, en grande partie grâce à leur proximité avec le métro et les nombreux projets urbains en cours. Le réaménagement de zones telles que la Porte de Montreuil promet de transformer l’espace urbain avec l’ajout de logements neufs, des bureaux, et des espaces verts, tout renforçant l’attractivité résidentielle de la zone. (Sources : Construction21, Trouver un Logement Neuf)